关于平江县保障性住房后续管理的调查与思考

湖南省财政厅 czt.hunan.gov.cn 时间:2018年07月26日 【字体:

  加强保障性住房建设和后续管理,是实现党的十九大报告提出“让全体人民住有所居”美好愿景的重要途径,也是推动新型城镇化、提高户籍人口城镇化率的重要举措。近年来,党和国家坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,从投资、用地、税收、运营管理等方面出台若干政策,支持地方建设了一大批保障性住房,并对住房困难对象发放住房租赁补贴,极大地缓解了住房难。现行保障性住房供需矛盾如何?准入退出、租金收缴、物业管理状况怎么样?带着这些问题,我们对湖南平江县保障性住房后续管理情况进行了专题调查。

  一、平江县保障性住房后续管理现状

  (一)基本情况。平江县区域面积4125平方公里,辖24个乡镇、1个省级工业园、111.6万人口,2017年城镇化率44.4%,是湖南的山区、人口大县,也是全国著名的老区县、将军县。2017年末,全县已实施保障性住房16059667469平方米。其中:已入住1505448039人,待分配入住项目4779套,在建项目4226套。根据平江县政府保障性住房建设规划与要求,“十三五”期间全县保障性住房预计达到 16790 688984 平方米。据统计,目前城关地区住房保障轮候对象约有 2800 8680人 ,庞大的保障房需求和已建成入住保障性住房的后续管理成为一道难题。 

  (二)物业管理模式。全县已交付使用的保障性住房的物业管理主要实行市场化物业公司管理、委托代建代管、小区租赁户自管自治等三种模式。一是城关地区成规模封闭式保障房小区已实行市场化物业管理的有8个3560户。物业公司的选定通过公开招投标确定,作为政府购买保障性住房后续管理服务的承接主体。二是租赁户自管自治的住宅小区有183546户。三是乡镇公租房项目共 68 4815 套,全部委托管辖乡镇人民政府管理;学校公租房项目共 322554套,全部委托县教体局和当地的学区管理;企业公租房项目共9865户,均委托企业自行管理。 

  (三)租金收缴使用情况。县城保障房租金标准参照物价部门核定的廉租房和公租房租金标准收缴,其中廉租房1.1/平方米、公租房2.5/平方米。各乡镇和学校项目的租金标准在廉租房1.1元/平方米、公租房2.5/平方米的基础上,按照投资比例收取当年租金。2015-2017年,该县累计收缴保障性住房租金1561.08万元,已全部缴至保障性住房运营维修基金专户。至20185月,租金已累计拨付使用571.74万元。 

  二、保障性住房后续管理存在的主要问题

  调查发现,近年来平江县坚持问题导向,完善制度措施,有力加强了保障房后续管理,促进了各项政策落实。同时,也存在一些亟需解决的困难和问题:

  (一)保障房退出机制难落实。这主要是以下原因所致:一是租金低廉有诱惑。保障房租金明显低于市场价数倍,比如廉租住房的租赁费仅540-780元/年,与住房租赁市场价格相差近10倍,存在巨大的“利润空间”,导致出现廉租房转租现象。二是个人装修无法补偿。配租对象入住后,普遍将房屋进行装饰装修,承租人花上几万元进行装修后,一旦条件不符合需要清退就涉及到装修补偿,谁为装修买单就成了难题,给保障房退出机制带来障碍,造成转租、转借、转售或空置等现象。三是安置特殊对象形成遗留问题。为解决企业下岗职工和拆迁户的安置问题,以及政府在处置复退军人、信访和历史遗留问题时,政府出于社会维稳的考虑,在分配环节简化了审核程序,适度放宽了入住条件。这些对象大多认为这是政府对他们的一种补偿,不但不愿意主动缴租,还视廉租住房为“终身制”,后续管理非常困难。四是无法律法纪支撑。现阶段我国尚无专项法律直接指导保障性住房的建设和管理工作。国家从2008年开始着手起草《住房保障法》,因种种原因在2017年由法“降格”为条例,且迟迟没有正式颁布。省政府办公厅也只是出台了一个《关于加强廉租住房准入、退出和后续管理的指导意见(草案)》,并未颁布正式文件。实际工作中唯一能指导实践的只有省住建厅出台的《湖南省公共租赁住房分配和运营管理办法》(湘建保〔2016209号),保障性住房后续管理存在政策空洞,基层操作较为尴尬。比如,企业改制安置入住的承租户,以下岗失业、家庭困难为由,抗租不缴,并以明显高于廉租房租金数倍的市场价转租,从中赚取高额差价,房管部门提请法院强制执行予以清退,但法院终因无相关法律法规加以支撑而一度搁置。 

  (二)保障房租金收缴难度大。入住的大多是低收入困难群体,人员构成较为复杂,普遍法律意识和知识水平不高,其中有无劳动力生活困难的;有因病致贫无力支付的;有企业改制下岗职工生活困难的,等等,导致租金收缴难度大。比如该县规模较大的某廉租房小区,共有住户684户,2015-2017年应收保障房租金155.49万元,2015-2017年间,共有97户欠缴租金25.33元,住户欠缴面达14.18%,欠缴租金比例达16.29% 

  (三)保障房动态管理信息不畅通。保障房准入、退出的困难在于无法有效获取承租户的收入资产动态信息,从而实行动态监控。由于我国的个人信用制度刚刚建立,保障对象家庭人均年收入、不动产登记、车辆登记、公积金等相关信息无法实现联网查询,收入财产等关键信息核定不准确,以致动态管理实施困难。

  (四)老旧公产房配套设施不到位。该县老旧公产房均为上世纪九十年代乃至七十年代建设的小区,基础配套设施不齐,没有物业用房、没有监控设备,甚至没有保安岗亭,承租户多次反映生活安全没有保障。此外,城市排水排污管道经常堵塞,路面损毁严重,给入住对象带来不便。

  (五)工作经费和人力安排不足。《湖南省公共租赁住房分配和运营管理办法》第二十九条规定:“政府投资建设的公共租赁住房及其配套商业服务设施的租金收入实行‘收支两条线’管理。租金收入用于公共租赁住房及配套设施的维护、管理和偿还公共租赁住房贷款本息……”。文件规定公共租赁住房的租金可用于廉租住房和公租房的管理,但不能作为从事保障房管理(分配、退出、动态管理、监督执法)的工作经费。而保障性住房建设、分配、管理又没有安排专项工作经费,造成工作开展阻力更大。加之该县专业从事保障房管理的人员不足40人,而全县保障房面积达50万平方米,监管比例严重失调,导致保障房后续管理服务难以到位。 

  三、加强保障性住房后续管理的对策建议

  (一) 加快立法进程,促进有法可依。有法可依是有法必依和执法必严的前提条件。目前,保障性住房后续管理尚无正式颁布的上位法可遵循,从中央到地方都是以政策文件的形式来指导实施,缺乏对具体工作指导性的法律文本。建立健全与实际相适应的后续管理政策法规是当前住房保障工作的一个重点,建议尽快制定出台《城镇住房保障条例》,逐步推进法治化管理。

  (二) 健全相关制度,规范运营秩序。建议上级管理部门对加强保障性住房秩序管理方面出台相关管理细则,进一步明确相应的惩罚措施和规定。具体从以下三个方面予以明确:一是健全保障性住房的申报、轮候、审查、处罚制度,增加申请人骗租、赖租、拒交租金、拒不退出等行为的违法成本。比如对违反保障性住房管理规定的配租家庭,参照制约“老赖”行为的方法处理,纳入社会诚信管理,制约其家庭成员购买私房、商业贷款、出行等措施,并建立保障性住房“黑名单制”,规定5年内其家庭主要成员不允许配租保障性住房,促进严格准入和有序退出。二是建立定期走访制度。上户查看住户是否有违规装修现象,是否属承租户本人居住,是否存在长期空置,是否存在出租情况,是否有其它违反保障房管理及政策的情况。三是实行保障性住房资格年审制度。要求保障房住户主动向所住地的街道社区如实报告家庭人口、收入和住房变动等情况,及时掌握低收入住房困难家庭人口、收入及住房变动情况,对不符合租住标准的家庭实施清退,加强保障对象的动态管理。

  (三)调高补贴标准,惠及承租对象。一方面,适当调高住房租赁补贴标准。目前,平江县面向住房保障对象的租赁补贴有600元/年、800/年、1000/年、1200/年等4个档次,由于物价上涨、生活成本攀升,租赁补贴被稀释,对补贴对象实际帮助不大。因此,适当调高租赁补贴标准已势在必行。另一方面,加大物业方面的资金补贴力度。目前保障性住房小区物业管理方面的主要问题,还是物业资金短缺导致人力配备不足,物业管理水平跟不上住户需求,从而产生矛盾和纠纷。因此,可通过建立物业后续管理专项基金或提高物业管理费补贴的形式,逐步解决配套设施建设和管理力量配备等问题。 

  (四)提高租费标准,打掉转租空间。针对廉租房转租、转批的问题,建议提高廉租房租金收费标准,加大依法查处力度。由发改物价部门参照房地产市场价格,制定比市场价格优惠30%左右的廉租房租费新标准,并将小区物业管理等费用统筹考虑。新租金标准的制定,以尽量压缩廉租房租费与市场价格之间的“转租利润”,确保转租廉租住房无收益,形成“谁转租谁清退”的制度,最终让保障对象不敢违规。同时,为体现人性关怀,制定廉租房租金减免条件和标准,可考虑对复退军人、军烈属、城镇无房困难家庭和下岗失业困难人员等群体给予特殊政策优惠。 

  (五)完善配套设施,建设和谐社区。一是健全保障房社区的公共设施。完善治安、健身、水电燃气等公共设施,配建社区医疗服务中心等医疗设施,配套公交、自行车租赁等交通设施,为居民提供便利的居住环境。二是健全保障房社区的商业设施。完善包括商场、超市、农贸市场、餐饮等商业服务设施,鼓励社区居民自主投资经营,鼓励企业在社区招工招人,充分带动居民就业,实现小区运营的自我管理、自我服务和自我运营。三是健全保障房社区的特殊设施。完善老年护理服务设施、儿童看护设施、残疾人服务设施,满足特殊群体需求,促进保障房社区建设和养老保障、残障保障相结合,构建综合性和特殊性相结合的保障房社区,打造以人为本、彰显特色的爱心社区、和谐社区。

(六)加强联动协作,提升管理水平。由于保障对象来自不同社区,与低保救助、社会保障、治安管理等工作相关联,涉及民政、卫生、人社、残联、公安、城建、城管等多个部门,可由政府协调部门组建保障房小区事项管理工作领导小组,将保障房整顿和清退纳入城镇社区综合治理范畴,实现部门信息对接,强化动态监管,将不符合保障房入住条件的清退出去,再安排无房困难户入住,真正做到“严进严出严管”,确保社会公平正义和“住有所居”目标实现。